Riskanter Schweizer Hypothekarmarkt – Banken verletzen zunehmend ihre eigenen Regeln

Die Finma warnt bereits seit längerer Zeit vor den Risiken auf dem Schweizer Hypothekarmarkt. Im März 2012 äusserte sich Finma-Direktor Patrick Raaflaub in einem Kassensturz-Interview wie folgt: „Wir machen uns tatsächlich grosse Sorgen. Es sind starke Anzeichen dafür da, dass wir uns in eine Blase bewegen. (…) Wir haben festgestellt, dass Banken mehr und mehr Ausnahmen von den eigenen Regeln erlauben.“ Zu diesen „goldenen“ Regeln des Hypothekargeschäfts gehören eine maximale Belehnung von nicht mehr als 80% des Verkehrswertes des Immobilienobjekts und die Gewährleistung der Tragbarkeit des Hypothekardarlehens. Entsprechend müssten die Banken bei der Vergabe eines Hypothekardarlehens verlangen, dass der Immobilienkäufer mindestens 20% Eigenkapital aufbringt, und dass die Zinsbelastung aus dem Hypothekardarlehen nicht mehr als einen Drittel seines Bruttoeinkommens beträgt.

Jean-Pierre Danthine, Vize-Präsident des Dirketoriums der Schweizerischen Nationalbank, hat in seinem Referat „Credit – is the sky the limit?“ vom 16. April 2013 in einer Fussnote eine Studie der SNB zitiert, die diese Regelverstösse auch für das Geschäft mit Neuhypotheken bestätigt. Gemäss dieser Studie sollen 20% der Neuhypotheken eine Belehnung von mehr als 80% aufweisen. D.h. die Banken verlangen in diesen Fällen weniger als 20% Eigenkapital, was eine noch höhere Verschuldung des Immobilienkäufers zur Folge hat. Ausserdem würde bei 40% dieser Neuhypotheken bei einem Zinsniveau von 5%, was statistisch dem langfristigen Durchschnitt des Schweizer Zinsniveaus entspricht, die Tragbarkeit des Hypothekardarlehens nicht mehr gewährleistet sein. D.h. die absoluten Zinskosten würden mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens des Immobilienkäufers betragen.

Umgangen werden diese Regeln durch die Banken z.B., indem für die Belastbarkeitsberechnung nur ein Zinssatz von 3% anstelle von 5% verwendet wird, oder indem das massgebende Einkommen durch nicht sichere Lohnkomponenten wie Bonis oder andere nicht sichere Zusatzeinkünfte künstlich erhöht wird. Eine Möglichkeit zur Umgehung der Belehnungsregel besteht z.B. darin, die zu finanzierenden Immobilienobjekte höher zu bewerten, wodurch 80% von diesen höheren Werten automatisch grössere Darlehensbeträge zur Folge haben. Damit generieren die Banken zwar ein grösseres Volumen im Hypothekargeschäft, erhöhen aber gleichzeitig das Risiko massiv. Wenn fast die Hälfte aller Schuldner von Neuhypotheken den langfristigen Durchschnittszins von 5% finanziell nicht tragen kann, dann reicht ein relativ kleiner Zinsanstieg, um die Schuldner in Zahlungsschwierigkeiten zu bringen. Sergio Ermotti, CEO der UBS, geht in der NZZ vom Sonntag vom 12. Mai 2013 bezüglich der zukünftigen Zinsentwicklung von folgendem Szenario aus: „Eines der grössten Risiken aus heutiger Sicht ist eine abrupte Trendwende bei den Zinsen (…). (…) Wenn die Zinsen steigen, werden sie rasch steigen: Den Investoren wird sehr wenig Zeit bleiben, sich darauf vorzubereiten.“

Die damit absehbaren Zahlungsschwierigkeiten der Hypothekarschuldner werden zu einer Zunahme des Immobilienangebots auf dem Markt führen, was die Preise relativ schnell ins Rutschen bringen dürfte. Bei den gleichzeitig hohen Belehnungen durch die Banken kann es schnell passieren, dass die ausstehenden Hypothekardarlehensbeträge die gesunkenen Marktwerte der Immobilien übersteigen. Die Banken können bereits bei relativ kleinen Wertverminderungen der Immobilien von Hypothekarschuldnern verlangen, dass sie zusätzlich zu ihren regulären Amortisationszahlungen einen Teil ihrer ausstehenden Darlehen zurückzahlen müssen. Dieses ausserordentliche Rückzahlungsrisiko steigt für die Hypothekarschuldner aufgrund der hohen Belehnungen stark an. Hinzu kommt die Überhitzungsgefahr am Schweizer Immobilienmarkt. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index zeigt denn auch für das 1. Quartal 2013 einen weiteren Risikoanstieg in Richtung Blasen-Zone. Sollte sich dieser Trend fortsetzen, dürfte die Blasen-Zone im Jahr 2014 erreicht sein. Auch die Daten bezüglich des Wachstums des Hypothekarvolumens zeigen im 1. Quartal 2013 noch keine Trendumkehr und die regionale Risikoexposition dehnt sich aus. Ein Platzen dieser potentiellen Blase würde die Immobilienmarktwerte markant nach unten korrigieren und entsprechend für viele Hypothekarschuldner hohe Nachschusspflichten generieren. Aufgrund der in der SNB-Studie ausgewiesenen Zahlen dürften wohl sehr viele Hypothekarschuldner diesen ausserordentlichen Rückszahlungspflichten nicht nachkommen können, wodurch die entsprechenden Immobilien auf dem Markt zum Verkauf gelangen. Ein solches Szenario dürfte sowohl für die Banken als auch für die säumigen Hypothekarschuldner zu hohen Verlusten führen.

Die Lehren aus der schweizerischen Immobilien- und Hypothekarkrise der 90er Jahre, der ebenfalls u.a. eine lockere Geldpolitik von Seiten der SNB sowie eine entsprechend large Hypothekarkreditvergabepolitik vorausgegangen waren, und die zu sehr grossen Kreditverlusten im Umfang von ca. 10% des BIPs führte, scheinen schnell in Vergessenheit geraten zu sein. Dies obwohl die damalige Schweizer Immobilienkrise sowie die kürzliche Subprime-Krise in den USA über daraus folgende Bankenkrisen auch die Realwirtschaft stark in Mitleidenschaft gezogen haben. Es handelt sich damit also nicht einfach um isolierte Krisenherde sondern letztendlich um gesamtwirtschaftliche Probleme. Im Vergleich zum übrigen Europa kann sich die Schweiz zur Zeit über ihre Wirtschaftslage nicht beklagen; die Gefahr, dass sich dies aufgrund der grossen Risiken auf dem Hypothekarmarkt in absehbarer Zeit ändern könnte, ist aber keineswegs zu unterschätzen.

5 Comments

  • 1
    irgendeiner
    12. October 2013 - 10:30 | Permalink

    Dumme Fragen eines Laien:

    Ist die eidg. Bankenaufsicht nicht von Gesetzes wegen verpflichtet, in Fällen solcher Tricksereien einzuschreiten?

    Falls sie nicht verpflichtet ist, warum wird das festgestellte und offensichtliche Risiko nicht hörbarer kommuniziert?

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